Aktuelle Mitteilungen Unterstützung für Eigentümergemeinschaften 29.04.2012 Die Schäffer Hausverwaltungs-GmbH hilft Eigentümergemeinschaften gerade in schwierigen Lagen, wenn zum Beispiel bei größeren Sanierungen unerwartet der Geldbedarf ansteigt oder bemüht sich um öffentliche Mittel bei der zeitgemäßen Wiederherstellung der Eigentumsobjekte. Verbesserung des Wohnumfeldes in Osterholz-Scharmbeck Die Stadt Osterholz-Scharmbeck unterstützt ein von uns betreutes Wohnquartier bei der Verbesserung des Wohnumfeldes in OHZ mit 20.000 Euro. Eigentümergemeinschaft erneuert mit Hilfe der Stadt und Sanierungsträger Außenanlage In einem weiteren Wohnquartier in Osterholz-Scharmbeck war es in Zusammenarbeit mit der Stadt und einem Sanierungsträger für die Wohnumfeldverbesserung einer von uns verwalteten Eigentümergemeinschaft 100.000 Euro einzuwerben. Zurzeit werden die Außenanlage mit Gartenanlagen, Wege, Beleuchtung, Eingangsbereiche, Müllanlagen und natürlich Kleinkinderspielplätze erneuert und/oder reaktiviert. Darlehen für Eigentümergemeinschaften immer gefragter Sanierungen von Dächern, Wärmedämmung für Fassaden oder Heizungserneuerung fordern ihren Preis. Gemeinschaften, die Fassade gestrichen oder Dächer saniert haben, benötigen für unerwartete Sanierungen oftmals größere Summen. Wir konnten helfen. Kommentar schreiben Abrechnungen der Eigentümergemeinschaften sind fertig! 09.04.2012 Trotz unserer arbeitsintensiven Umstellung auf Fremdgeldkonten, haben wir alle Jahresabrechnungen unserer Eigentümergemeinschaften bis Ende März 2012 fertigen können. Hierfür gebührt unseren Mitarbeitern besten Dank für diese Leistung. Jetzt werden die Abrechnungen von den Eigentümern geprüft und danach werden die Abrechnungen versandt und alle Eigentümer zu den Versammlungen eingeladen. Somit erhalten alle Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Abrechnung so rechtzeitig, dass sie ihre Steuererklärung fristgerecht abgeben können. Kommentar schreiben Fremdgeldkonten für Eigentümergemeinschaften 09.04.2012 Die Gesetzgebung und die Rechtsprechung setzen seit der Gesetzesänderung des Wohnungseigentumsgesetzes seit 2007 voraus, dass die Konten der Eigentümergemeinschaften auf den Namen der Gemeinschaft lauten. Treuhandkonten des Verwalters sind nicht mehr zulässig. Schwierig war nur, dass oftmals örtliche Banken und Sparkassen Festgeldkonten nicht angeboten haben. Wir haben zum Jahresanfang alle unsere Gemeinschaftskonten auf Festgeldkonten bei der Aarealbank - eine Spezialbank für die Wohnungswirtschaft - umgestellt. Lokale Geldinstitute konnten uns bis dato immer noch keine gesetzeskonforme Konten anbieten. Die Umstellung war sehr arbeitsintensiv, da etwa 1.200 Eigentümer/Mieter und ca. 700 Lieferanten, Dienstleister, Handwerker usw. informiert und neue Konten eingerichtet werden mussten. Hinzu kam, dass etwa 800 Einzugsermächtigungen und Daueraufträge für die neue Bankverbindung geändert worden sind. Die umfangreichen Arbeiten der Umstellung sind nunmehr abgeschlossen, so dass der Zahlungsverkehr ohne Probleme läuft. Kommentar schreiben Zensus 2011 - Gebäude- und Wohnungszählung 30.04.2011 Ab 3. Mai 2011 erhalten auf der Grundlage des Gesetzes über den registerunterstützten Zensus im Jahre 2011 (Zensusgesetz 2011 - ZensG) alle Haus- und Grundbesitzer, wie Wohnungseigentümer einen Fragebogen. Kombiniert ist diese Erhebung gleichzeitig als Volks-, Wohnungs-, Berufs- und Arbeitsstättenzählung. Jeder Eigentümer muss genaue Auskünfte zu seiner Immobilie erteilen. Für die Verweigerung der geforderten Antworten riskiert der Unwillige ein Bußgeld bis zu 5.000 Euro gemäß § 23 Abs. 3 Bundesstatistikgesetz. Freiwillig sind nur Angaben zur Religion, Glaubensrichtung und Weltanschauung. Die letzte Befragung war 1987, so dass die neue Befragung wichtige Informationen für die Zukunft der Gesellschaft erbringen wird. Zunächst weiß man, wie viel Bürger wohnen überhaupt in unserem Lande. Die Ergebnisse werden die Stadtplanung und viele Politikbereiche beeinflussen. Die Fragen beziehen auf die Art des Gebäudes, Anzahl der Wohnungen, Gebäudetyp, Rechtsform, wie Eigentümergemeinschaft, Heizungsart usw. Bei den Fragen zur Wohnung geht es um persönliche Daten, wie Namen, Zahl und Anschrift der Bewohner, Eigentümerangaben, Nutzungsart und Fläche der Wohnung, Anzahl der Räume, Ausstattung mit Bad, WC usw. Neben den Eigentümern selbst, sind auch Hausverwalter und andere Verfügungsberechtigte auskunftspflichtig. Wir als Hausverwaltung melden unsere Pflichtangaben dem Statistischen Landesamt Bremen, wofür eine äußerst aufwändige und zeitraubende Datenaufbereitung und eine gesonderte EDV-Aufbereitung notwendig ist. Für diese Tätigkeiten halten Verwalterverbände eine Sondervergütung zwischen 150 und 1000 Euro je nach Größe der Wohnanlage für angemessen. Die SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH wird für ihre Verwaltungsobjekte keine Kosten berechnen. Denken Sie daran, dass Sie alle Fragen als Eigentümer beantworten müssen. Schauen Sie bei einigen Angaben in ihren Kaufvertrag, Bauzeichnungen, Prospektangaben oder auch in Ihren Hausgeldabrechnungen wie Heizkostenabrechnungen nach, um zum Beispiel Wohnungsgrößen annähernd beantworten zu können. Oftmals liegen solche Angaben auch Ihrer Hausverwaltung nicht vor. Mit Stichtag zum 9. Mai 2011 findet zwischen Mai 2011 und Mitte 2012 die eigentliche Zählung statt. Die Mehrzahl der Befragungen werden zwischen Mai und Juli 2011 durchgeführt. Ihre Antworten beantworten die Fragen die Zukunft und helfen bei der konkreten Planung in fast allen Bereichen. Insofern bitten wir Sie den Zensus 2011 mit Ihren Antworten zu unterstützen. Kommentar schreiben Abschaltung des analogen Fernsehens 30.04.2011 Der analoge Fernsehempfang endet zum 30. April 2012. Die gute Nachricht für alle Nutzer des Kabelfernsehens. Beim Kabelempfang gibt es keine Veränderung für den analogen Empfang, so Kabel Deutschland in einer Pressemitteilung vom 26.4.2011. Natürlich haben Sie über Kabel auch einen digitalen Fernsehempfang. Entweder über einen zusätzlichen Reciver oder ihr Fernseher hat dieses Modul (DVB-C) bereits eingebaut. Betroffen von der Abschaltung des bisherigen Standards sind überwiegend Empfänger von SAT-Anlagen mit älteren Fernsehgeräten. Haben Sie einen neueren Flachbildschirm (LCD, LED oder Plasma) so haben diese meistens eingebaute Zusatzmodule, die den Empfang des digitalen Fernsehens ermöglichen. Ältere Geräte benötigen zusätzliche Module, die im Fachhandel zu bekommen sind. Nähere Informationen erhalten Sie auf den Internetseiten der Fernsehsender, beim Kabelanbieter und im Fachhandel. Kommentar schreiben Bremer Aufbaubank hält Förderprogramm für Eigentümergemeinschaften bereit 08.02.2011 Auf der Hompage der Bremer Aufbaubank können die Bedingungen für die Förderungen für Darlehen der Wohnungseigentümergemeinschafteneingesehen und auch als Datei heruntergeladen werden. Der direkte Link: http://www.bab-bremen.de/sixcms/detail.php?gsid=bremen172.c.3106.de Kommentar schreiben Eigentümergemeinschaften erhalten Darlehen 01.12.2010 Was bisher schwierig oder unmöglich war, Wohnungseigentümer können Kredite für nötige Reparaturen und Zuschüsse der KfW für ihre Immobilien bekommen. Rechtlich war es seit der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes am 1.7.2007 möglich, Darlehen für Dacherneuerungen oder die Fassadensanierung zu bekommen. Nur die Banken taten sich schwer. Noch im Sommer 2010 lehnten die Geldinstitute die Darlehensanfragen reihenweise ab. Nach beharrlichen Gesprächen hat sich die Haltung einiger Banken geändert. Die Bremer Aufbau-Bank GmbH bietet Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) günstige KfW-Kredite für die energieeffiziente Sanierung ihres Hauses an. Auch für Modernisierungen oder altersgerechtes Umbauen können diese Gelder in Anspruch genommen werden, so die Presseerklärung vom 29.11.2010. Ebenfalls bietet die Volksbank Bremen-Nord eG Darlehen für Eigentümergemeinschaften an. Für eine Dachsanierung einer Gemeinschaft in Osterholz-Scharmbeck stellte die Volksbank Bremen-Nord eG ein Darlehen von 117.000 Euro relativ unproblematisch zur Verfügung. Die Eigentümergemeinschaft konnte dadurch die Finanzierung der Sanierung von zwei Dächern sicherstellen und die Aufträge für die Erneuerung der defekten Dächer bereits vergeben. Größere Modernisierungen können Eigentümergemeinschaften nun in Angriff nehmen, denn jede rechtzeitige Investition in schadhafte Gebäude oder die Erneuerung von Heizungen hilft Energie und CO² einzusparen. Oftmals können mit der rechtzeitigen Sanierung von Bauteilen beträchtliche Kosteneinsparungen verbunden sein. Die Eigentümergemeinschaften sind mit der Möglichkeit der Darlehensaufnahme und Wahrnehmung der Zinszuschüsse der KfW schneller in der Lage den energetischen Zustand ihrer Gebäude zum Vorteil Ihrer Bewohner und des Klimas zu verbessern. Gleichzeitig wird damit die heimische Wirtschaft unterstützt. Wohnungseigentümergemeinschaften können jetzt Kredite mit in Ihre Überlegungen einbeziehen. Es ist erfreulich, dass die Banken bei der Erhaltung der Bausubstanz und energetischer Modernisierung durch Finanzierungen den Gemeinschaften helfen. Allerdings sollten sich noch mehr Banken zu der Unterstützung von Eigentümergemeinschaften entschließen. Kommentar schreiben Schäffer Hausverwaltungs-GmbH beteiligt sich an Umgestaltung des Wohnumfeldes 13.07.2010 In dem Wohngebiet Jan-Gloistein-Straße wird seit Jahren an städtebaulichen Lösungen gearbeitet. In Zusammenwirken mit den Bewohnern, Eigentümern, Schäffer Hausverwaltungs-GmbH und der Stadt Osterholz-Scharmbeck konnten bereits ein Kinderspielplatz und eine Ballspielfläche realisiert werden. Seit langem ist eine Umgestaltung der Straßen und überdimensionerten Parkflächen ein Gesprächsthema. Gefordert wird ein Rückbau der Straßen sowie eine Verkehrsberuhigung. Jetzt erhielt das Gebiet Besuch von der SPD-Fraktion des Stadtrates. Die Stadratfraktion der SPD in Osterholz-Scharmbeck hat nach dem Bericht des Osterholzer Kreisblattes vom 10.7.10 eine Begehung des Quartiers Vossberg/Jan-Gloistein-Str. durchgeführt. Leider war die Begehung sehr kurzfristig angesetzt worden, so dass nur zwei Bewohner Gelegenheit hatten daran teilzunehmen. Die SPD-Fraktion sagte im nach hinein zu, mit den Bewohnern und der Schäffer Hausverwaltungs-GmbH besser zusammen arbeiten zu wollen. Den Bericht des Osterholzer Kreisblattes können Sie sich hier ansehen: PDF-Download (200 KB) Kommentar schreiben Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten keine Darlehen für Sanierungen 20.06.2010 Wohnungseigentümergemeinschaften sind seit der Gesetzesänderung am 1.7.2007 Träger eigener Rechte und Pflichten und können als Verband der Wohnungseigentümer sogar selbst Immobilien erwerben, verkaufen usw. Hierzu gehört auch, dass eine Gemeinschaft Darlehen aufnehmen kann. Eine Darlehensaufnahme durch alle (einzelnen) Wohnungseigentümer und damit eine Eintragung in das Grundbuch ist nicht mehr erforderlich. Der Finanzierungsbedarf von Eigentümergemeinschaften ist deutlich größer geworden. Der Präsident der Deutschen Immobilienverwalter, führte anlässlich seines Vortrages beim 35. Fachgespräches des Evangelischen Siedlungswerkes in Deutschland am 28.10.09 in Fischen, dazu aus, dass in den nächsten fünf Jahren bundesweit ca. 25 Mrd. Euro benötigt werden. Die Energieeinsparungsverordnung 2009 hat zum 1.10.2009 weitere gravierende Instandsetzungsverpflichtungen in energetischer Hinsicht gebracht. Werden bei Außenwänden, Dächern usw. jeweils mehr als 10 % der Bauteilflächen im Rahmen einer freiwilligen Modernisierung oder Sanierung geändert, so ist die Bagatellgrenze gemäß § 9 Abs. 3 EnEV überschritten. In diesem Fall sind die Nachrüstverpflichtungen zu erfüllen. Das bedeutet: Werden bei einem Wasserschaden am Dach mehr als 10 % erneuert, muss das ganze Dach erneuert werden. Während bisher eine partielle Reparatur anfiel, wird es zukünftig eine komplette Dachsanierung sein. Im Falle von unerwarteten Schadensereignissen sind die Rücklagen der Gemeinschaften oft nicht mehr ausreichend für komplette Bauteilsanierungen. Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine überalterte Heizung austauschen, so ist es sinnvoll, dieses Vorhaben alsbald umzusetzen, um energetische Effekte und finanzielle Einsparungen zu erzielen. In diesen Fällen besteht ebenfalls ein Finanzierungsbedarf, der oft durch Einsparungen wieder ausgeglichen wird. Festzustellen ist, dass die Kreditinstitute bis auf wenige Sonderfälle, keine Darlehen an Wohnungseigentümergemeinschaften trotz Hinweises auf die geänderte Rechtslage vergeben. Vorgegeben wird von den Kreditinstituten immer die Frage der Sicherheiten. Hier übersehen die Banken, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 11 WEG) unauflösbar ist und nicht in Insolvenz gehen kann. Selbst ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen ist gesetzlich ausgeschlossen. Es ist Sache des Verbandes der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis die Gelder einzusammeln. Der Verband treibt rückständige Hausgelder ein, so dass die Darlehensraten gesichert sind. Ausfälle haben die restlichen Eigentümer zu tragen. Die Sicherheitsbedenken der Banken sind von daher bereits gesetzlich ausgeschlossen, bzw. unbegründet. Leider kommen die Banken ihrer gesamtwirtschaftlichen Verantwortung im Bereich der Wohnungswirtschaft hinsichtlich von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht nach. Die Kreditgeber nehmen gesetzliche Änderungen nicht zur Kenntnis, so dass Eigentümergemeinschaften erforderliche und notwendige sowie wünschenswerte energetische Maßnahmen nicht umsetzen können. Dieses Verhalten ist unverständlich, so dass die Politik gefordert ist, den Banken ihren gesamtwirtschaftlichen Auftrag notfalls durch gesetzliche Vorgaben zu verdeutlichen. Kommentar schreiben Böswillige Mieter – ist der Schuldnerschutz angemessen? 06.03.2010 Ein 23-Jähriger meldete sich auf ein Immobilien-Inserat bei einer Hausverwaltung, um eine 2-Zimmer-Wohnung anzumieten. Er trat höflich und freundlich auf und erklärte gleich, dass sein Vater für ihn den Mietvertrag unterschreiben würde. Grund hierfür war, dass er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben habe. Für den Vater lagen keine negativen Merkmale in finanzieller Hinsicht vor, so dass einer Vermietung nichts im Wege stand. Dem Mieter wurde der Mietvertrag übersandt und kam unterschrieben vom Mieter und dessen Vater zurück. Die Wohnung wurde daraufhin nach Zahlung der ersten Miete übergeben. Bereits einen Monat später blieb die weitere Miete aus. Vater und Sohn wurden auf den Mietrückstand angeschrieben. Der Vater meldete sich und gab an, dass er den Mietvertrag nicht unterschrieben hätte. Die Unterschrift wäre nicht von ihm. Es erfolgte die fristlose Kündigung sowie die Klage auf Herausgabe der Wohnung. Weiter wurde eine Strafanzeige aus allen rechtlichen Gesichtspunkten erstattet, da mit einer falschen Unterschrift ein Mietverhältnis erschlichen wurde. Das war aber noch lange nicht alles. Festgestellt wurde dann, dass der Mieter seinen Wohnungsstrom immer noch auf Kosten des Vermieters bezog, weil er sich nicht bei den Stadtwerken anmeldete. Dem Mieter wurde sein Versäumnis mitgeteilt. Er reagierte aber nicht, so dass ihm der Strom abgestellt wurde. Der Mieter verschaffte sich danach mit immer neuen Installationen Strom, so dass nicht nur die Sicherungen des Wohnungszählers, sondern zwei Zählertafeln entfernt werden mussten. Schließlich wurde der Zählerraum verriegelt, damit die Stromentziehung gestoppt werden konnte. Als im Keller alles versperrt war, installierte der Mieter Anschlüsse an den Lampen im Flurgang. Hier manipulierte er die Flurschalter auf Dauerlicht, damit Strom fließt. Über eine fliegende Leitung vom Gang in das Küchenfenster seiner Wohnung verschaffte sich der Mieter Strom. Gleiches gelang dem Mieter von der Klingelanlage. Durch die Manipulationen wurden Schlösser, Briefkastenschlüssel, Leuchten usw. beschädigt. Wegen des Stromdiebstahls mit immer neuen Ausführungen wurden drei Strafanzeigen erstattet. Über seinen Balkon warf der Mieter Unrat und Sachen vor die Garagen im Erdgeschoss und legte einen Brand in der Wohnung. Die verkohlten Sachen und Brandschutt schmiss er ebenfalls über den Balkon nach draußen. Elf Wochen nach Antrag der Räumungsklage wurde vom beauftragten Anwalt mitgeteilt, dass ein Termin zur Zwangsräumung erst festgesetzt wird, sofern ein Kostenvorschuss von 1.500 Euro eingezahlt worden ist. Der Kostenvorschuss wurde sofort bezahlt, so dass die Räumung vom Gerichtsvollzieher weitere vier Wochen später terminiert wurde. Insgesamt musste 15 Wochen gewartet werden, bis der Mieter rechtlich aus der Wohnung gewiesen werden konnte. Nebenbei sei erwähnt, dass der Mieter in der Nacht vor der Räumung die Wohnung mit unbekanntem Aufenthalt verließ. Der Mieter, der lediglich eine Monatsmiete gezahlt hatte, hinterließ insgesamt einen Schaden von 9.000 Euro. Der hier beschriebene böswillige Mieter konnte mit den zur Verfügung stehenden rechtlichen Möglichkeiten bei seinen rechtswidrigen Handlungen nicht zum Aufhören veranlasst werden. Die rechtlichen Möglichkeiten waren trotz Einschaltens der Polizei und Gerichts ausgeschöpft. Der Räumungstitel kam nach elf Wochen noch relativ zügig und der Gerichtsvollzieher war mit vier Wochen nach Beauftragung nicht übermäßig langsam. Es zeigt sich, dass bei böswilligen Schuldnern das bisherige rechtliche Instrumentarium nicht rechtzeitig greift. Durch frühzeitiges Eingreifen hätte der Schaden deutlich gemindert werden können und der Schuldner hätte keine Straftaten mehr begehen können. Bei solch böswilligen Schuldnern wird ein Vermieter zum Opfer, da er sich nicht mehr mit rechtsstaatlichen Mitteln gegen die Willkür seines Mieters wehren kann. Der Vermieter muss zusehen, wie tagtäglich sein Eigentum geschädigt wird und die Kosten weiter laufen. Der Rechtsstaat hat dem Eigentümer in diesem Verfahrensstand das Rechtsschutzbedürfnis weitgehend entzogen. Erforderlich sind in diesem Bereich zum Beispiel einstweilige Verfügungen und deutlich kürzere Fristen, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Schuldner die Mietsache beschädigt oder anders Schaden anrichtet bzw. durch Täuschung in ein Mietverhältnis gelangt. Die schwarz-gelbe Koalition hat in ihrem Koalitionspapier als Arbeitspunkt rechtliche Verbesserungen bei der Abwehr von Mietnomaden und Ähnlichen vorgesehen. Rechtliche Maßnahmen sind bei böswilligen Schuldnern dringend erforderlich. Kommentar schreiben Kleine Immobilienfirmen können in Bremen wieder selbst ausbilden 03.08.2009 29. Juli 2009 Erster Jahrgang der Immobilienkaufleute hat Ausbildung erfolgreich beendet. Dass die Auszubildenden der Wohnungswirtschaft in Bremen zur Berufsschule gehen können, ist nicht selbstverständlich. Viele Jahre war es so, dass größere Unternehmen ihre Auszubildenden in Internate zur Berufsschule nach Springe oder Bochum geschickt haben. Kleine Unternehmen konnten sich diesen Aufwand verständlicherweise nicht leisten, so dass die Ausbildung für Kleinstunternehmen jahrelang unterblieb. Hierfür zwei Beispiele: Im Jahre 2005 hatte eine Auszubildende der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft aus dem Landkreis Osterholz-Scharmbeck Pech. Ihr Ausbildungsbetrieb musste die Ausbildung einstellen, da aus konjunkturellen Gründen der Betrieb schrumpfen musste. Durch einen Hinweis der IHK Stade wurde das Unternehmen auf die Schäffer Hausverwaltungs-GmbH aus Bremen-Nord aufmerksam gemacht. Schon einmal hatte die Schäffer Hausverwaltungs-GmbH einem Unternehmen in Not erfolgreich helfen können. Zwei Jahre zuvor konnte die Ausbildung einer Auszubildenden aus Osterholz-Scharmbeck fortgesetzt und erfolgreich abgeschlossen werden. Die Auszubildenden aus Niedersachsen gingen in Oldenburg zur Berufsschule. Bei der Hilfe für die Kollegen musste die Schäffer Hausverwaltung feststellen, dass eine Ausbildung in Bremen für kleine Immobilienunternehmen nicht möglich war, da es keine Berufsschulklasse für die Wohnungswirtschaft gab. Diese Vorfälle waren Grund und Anlass für die Geschäftsleitung tätig zu werden. Nach intensivem Drängen der kleinen Unternehmen richtete der Senator für Bildung wieder eine Klasse für Immobilienkaufleute an der Berufsschule an der Grenzstraße zum 1. August 2006 ein. Mittlerweile sind drei Klassen vorhanden. Im August 2009 startet ein neuer Ausbildungsgang. In Bremen konnten somit 46 Ausbildungsplätze seit 2006 geschaffen werden, die in Bremen zur Berufsschule gehen und hier ihre Ausbildung durchführen. Das ist ein Erfolg für die kleinen Unternehmen der Wohnungswirtschaft in Bremen, die jetzt in die Lage versetzt worden sind, vor Ort eigenen Nachwuchs heranbilden zu können. Der erste Jahrgang der Bremer Auszubildenden aus 2006 hat seine Ausbildung im Juni dieses Jahr mit einer bundeseinheitlichen Prüfung beendet. Erfreulicherweise haben alle 18 Auszubildenden ihre Prüfung zum Immobilienkauffrau/-mann bestanden, worauf Berufsschule und Ausbildungsbetriebe zu Recht stolz sein können. Rainer Schäffer, Geschäftsführer der Schäffer Hausverwaltungs-GmbH, der bereits seit 2005 mit Erfolg Immobilienkaufleute ausbildet, ist einer der Initiatoren, der die Ausbildung in Bremen gegen Widerstände forcierte. Er ist jetzt sehr froh und sieht sich in seinem Bemühen bestätigt, dass die Qualität der Ausbildung der Berufsschule an der Grenzstraße und vor allen Dingen der kleinen Ausbildungsbetriebe aus der Wohnungswirtschaft im Lande Bremen einem bundesweiten Vergleich standhält. Dieser Erfolg spornt für die Zukunft an. Überwiegend kleine Ausbildungsunternehmen haben durch ihren Einsatz und ihr Engagement bewiesen, dass sie junge Menschen zum beruflichen Erfolg verhelfen können. Rainer Schäffer Geschäftsführer SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH Bremerhavener Heerstr. 10, 28717 Bremen Kommentar schreiben SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH in neuen Räumlichkeiten 03.08.2009 05.06.2009 Herzlich Willkommen in unseren neuen Räumlichkeiten! Mehrere Monate suchten wir nach einer ge-eigneten Immobilie. Im März 2009 bezog die SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH ihre neuen Ge-schäftsräume in der Bremerhavener Heerstr. 10 in Bremen-Burgdamm. Nach acht Jahren in der Ge-rhard-Rohlfs-Str. in Vegesack mussten viele Unterlagen und Ordner sortiert, entschlackt und verpackt werden. Die neuen Schreibtische und Möbel wurden aufgebaut und die IT-Infrastruktur installiert. Da-nach standen wir unseren Kunden wieder uneingeschränkt zur Verfügung. Neben der verkehrsgünstigen und zentralen Lage waren das moderne Erscheinungsbild und die technisch hochwertige Ausstattung des Gebäudes wichtige Argumente für die Auswahl des neuen Arbeitsplatzes der derzeit sieben Mitarbeiter der SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH. „Der Umzug bedeutet für uns mehr als nur eine Veränderung des Arbeitsumfeldes. Er eröffnet viele neue Perspek-tiven für die Zukunft unseres Unternehmens“ – „hier schaffen wir die räumlichen Voraussetzungen um innovativ, attraktiv und kunden-freundlich noch näher bei unseren Kunden sein zu können und einen herausragenden Service zu bieten“, so Rainer Schäffer, Inhaber und Geschäftsführer der SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH. Seit 1985 hat sich die Firma personell, technisch und qualitätsmäßig immer weiter entwickelt. Wir befassen uns als unabhängiges Unternehmen ausschließlich mit der Verwaltung von Haus- und Grundbesitz sowie der Betreuung der Wohnanlagen. Aufgrund unserer Erfahrungen betreuen wir Wohnanlagen jeder Größe, und zwar von drei bis zu 200 Einheiten je Objekt. Zu Anfang war der In-haber alleine tätig und inzwischen betreuen mehrere qualifizierte, überwiegend langjährige Mitarbeiter, die alle Immobilienkaufleute sind, die Wohn- und Gewerbeobjekte in den neuen, modern ausges-tatteten Räumen, auf rund 200 Quadratmetern. Überwiegend sind wir aktiv in der Wohnungseigentumsverwaltung, das heißt, wir verwalten für die Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum, während wir bei der Mietverwaltung für den ver-mietenden Eigentümer das Gebäude sowie seine Mieter betreuen. Gerade in der letzten Zeit hat sich gezeigt, dass der Service für unsere Wohnanlagen immer mehr gefragt wird. Darüber hinaus arbeiten wir bei handwerklichen Tätigkeiten mit bewährten Firmen vor Ort zusammen. Wir verwalten Immobilien hauptsächlich in Bremen-Nord und in Osterholz-Scharmbeck, so dass wir auf Grund unserer Ortsnähe eine aktive Betreuung bieten können. Sämtliche mit dem Umzug verbundene Arbeiten sind abgeschlossen und das Team der SCHÄFFER Hausverwaltungs-GmbH freut sich auf Ihren Besuch bei nächster Gelegenheit in der Bremerhavener Heerstr. 10, 28717 Bremen. Kommentar schreiben Sind Wohnungseigentümer und Mieter von der Weltwirtschaftskrise betroffen? 09.10.2008 Sicher ist die Krise der Finanzwirtschaft nicht zu unterschätzen, bedroht sie doch mehr oder minder Wirtschaft, Versicherungen, Banken und Anleger. Gleichwohl dürften die Wohnungseigentümergemeinschaften oder auch Mieter weiter beruhigt sein. Um die nicht unerheblichen Geldanlagen der Wohnungseigentümergemeinschaften oder Mietdeponate müssen sich Eigentümer und Mieter keine Gedanken machen. Sind Eigentümergemeinschaften und Mieter bei seriösen Verwaltern, dann haben diese ihre Girokonten ihrer Wohnanlagen bei Sparkassen und Volksbanken. Zu den von den Sparkassen und der Bundesregierung gesetzlich abgesicherten Konten gehören Festgeldkonten, Sparbücher und Girokonten. Das bedeutet, dass sich kein Eigentümer und kein Mieter überzogene Gedanken um das Geld der Eigentümergemeinschaften oder Deponate machen muss. Zurzeit gibt es keinen Grund daran zu zweifeln. Die Geldvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaften und die Mietdeponate sind sicher. Die von uns betreuten Wohnanlagen können in dieser turbulenten Zeit sicher sein, da wir für unsere Objekte alle Geldanlagen und Girokonten bei der Sparkasse haben. Kommentar schreiben Wie kann die Minderung der Immobilienwerte gebremst werden? 20.02.2008 Schon heute gibt es in der Bundesrepublik Deutschland Gegenden in denen Wohngebäude leerstehen, weil es keine Bewohner mehr dafür gibt. In Großstädten und noch mehr in Ostdeutschland werden gerade in sozialen Brennpunkten Hochhäuser und größere Mehrfamilienhäuser zurückgebaut. Selbst in Bremen-Nord sind bereits Hochhäuser abgerissen worden, weil es keinen Bedarf mehr für die Wohnungen gab. Das Problem der Gebäude und Eigentumswohnungen, die nicht vermietet, bzw. veräußert oder im Erbwege weiter gegeben werden können, wird sich in den nächsten Jahren erheblich vergrößern. Umfragen bei Hausverwaltungen ergaben, dass die Klientel der Wohnungseigentümer immer älter wird. In Eigentümerversammlungen hat die Generation ab 60 oftmals das Sagen. Gleiches gilt für den Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser. Es ist keinesfalls zwingend, dass das von den Eltern bewohnte Gebäude von den eigenen Kindern übernommen wird. Die Kinder haben sich vielfach eigenen Grundbesitz zugelegt. Gründe hierfür sind eigene Vorstellungen von einer Immobilie und vom eigenen Zuhause. Das Haus oder die Eigentumswohnung werden in der älter werdenden Gesellschaft für die Nachkommen nicht frei, wenn die Bleibe für die junge Familie benötigt wird. Andererseits sind die Gebäude oder Wohnungen so klein, dass mehrere Generationen nicht zusammen wohnen können. Alleine die Einfamilien- und Reihenhäuser machen am Gebäudebestand in Deutschland cirka 48 % aus, die wiederum zu etwa 65 % heute bereits älter als 30 Jahre sind, so nach der Studie des Instituts für Wohnen und Umwelt. Die meisten Gebäude stammen aus der Zeit zwischen 1919 und 1978. Danach knickte der Neubau drastisch ein. Je nach Qualität und Unterhaltung haben Einfamilien- und Reihenhäuser ein technisches Alter zwischen 60 und 100 Jahren. Das bedeutet, die Gebäude der Einfamilien- und Reihenhäuser kommen oder sind bereits in der Phase der aufwändigen Instandsetzungen. Gleichfalls gilt für die Mehrfamilienhäuser im Wohnungseigentum. Heute ist aktuell zu berücksichtigen, dass nicht durchgeführte Energieeinsparmaßnahmen in wenigen Jahren ebenfalls zu einer Wertminderung von Immobilien beitragen werden. Die Herstellung der Gebäudehülle von Einfamilien- und Reihenhäuser amortisiert sich in vielen Fällen erst in 30 bis 50 Jahren, wobei es sicherlich Ausnahmen gibt. Berücksichtigt man, dass die Hausbesitzer und Wohnungseigentümer überwiegend ein Alter von 60 Jahren aufwärts haben, so ist kaum anzunehmen, dass diese in weitreichende Zeiträume investieren. Erste Versuche, energieeinsparende Maßnahmen hinsichtlich der Gebäudehülle umzusetzen, scheiterten in diversen Eigentümergemeinschaften. Eigentümer sehen in absehbarer Zeit keinen Nutzen für sich darin energetische Maßnahmen zu veranlassen. Selbst gute Beratung, Zuschüsse oder günstige Darlehen konnten an den Entscheidungen der Eigentümer nichts ändern. Das wiederum hat zufolge, dass die meisten Gebäude und Eigentumswohnungen nicht auf einen energetisch wünschenswerten Stand gebracht werden. Sie weisen somit eine zusätzliche Unzulänglichkeit bei der Veräußerung oder Weitergabe auf. Es besteht in der Tat die Gefahr, dass vermehrt Wohnimmobilien weder verkauft noch weiter gegeben werden können, weil in die Gebäude kostenaufwändig investiert werden muss und zum zweiten, weil die Nachfrage aufgrund der demographischen Entwicklung weiter zurückgehen wird. Hauseigentümer und Wohnungseigentümer sind gut beraten, ihre Wertanlage stets auf den neuesten Stand zu halten und energetische Maßnahmen zu investieren. Nur dann ist der angestrebte Zweck der der Vermögensvorsorge und der Alterssicherung gewährleistet. Um dem Markt gerecht zu werden, müssen Immobilien zeitgerecht hergestellt werden, damit Marktteilnehmer sich dafür interessieren und nur dann sind Erlöse für die Vorsorge für das Alter erzielbar. Wir werden einen Teilmarkt für längerfristig leerstehende Gebäude mit einem wachsenden Werteverfall bekommen, wenn nicht rechtzeitig und kreativ dagegen gesteuert wird. Noch ist es nicht zu spät. Die Politik ist wohnungs-, gesellschafts- und bevölkerungspolitisch gefordert. Kommentar schreiben Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes 30.06.2007 Seit dem 1.7.2007 sind die Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten. Die wesentlichen Änderungen können Sie sich in den angehängten Dateien ansehen. Folgende wesentliche Änderungen erfolgten: Das Gesetz lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu. Die rechtlichen Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümern und Gläubigern der Eigentümergemeinschaft werden klarer geregelt. Künftig soll sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) richten. Schließlich führt das Gesetz für ein begrenztes Vorrecht sog. Hausgeldforderungen der Woh-nungseigentümer vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung ein. Weitere Erläuterungen entnehmen Sie bitte der anliegenden Dateien: Erläuterungen zur Neufassung des WEG Geänderter Text des WEG Kommentar schreiben Betriebskostenvergleich 13.03.2006 Die Hausverwaltung Schäffer hat seit dem Jahr 2000 alle umlagefähigen Kosten (Wasser, Heizung usw.) sowie der Kosten, die nur für die Eigentümer (Instandhaltung, Rücklagenzuweisung, Ver-schiedenes, Verwaltergebühr usw.) anfallen, in einen Vergleich (Benchmarkvergleich) gestellt. Insgesamt stiegen die umlagefähigen Betriebskosten von 2000 bis 2004 um 3,18 %, das heißt deutlicher weniger als die allgemeine Teuerungsrate. Der Vergleich ergab weiter, dass die Hausverwaltung Schäffer bei den umlagefähigen Betriebskosten bei 1,77 Euro je Quadratmeter liegt. Der Mieterbund hat ebenso einen bundesweiten Vergleich angestellt und dort liegt die Vergleichszahl bei 2,44 Euro/Quadratmeter. Insofern steht die Hausverwaltung Schäffer mit ihren Zahlen nicht schlecht da und arbeitet intensiv daran, die gute Stellung auszubauen. Bei den Kosten, die nur von den Eigentümern getragen werden, betrug die Steigerung von 2000 bis 2004 6,4 %, das heißt, die Eigentümer haben in ihre Objekte und in die Werterhaltung ihrer Gebäu-de investiert. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum stieg der Verbraucherpreisindex um 6,2 %. Insgesamt gesehen, betrug seit 2000 bis 2004 die Steigerung aller Betriebskosten der Wohnungen 4,94 %. Die Hausverwaltung Schäffer wird weiter im Interesse der Eigentümer die notwendigen und werterhaltenden Maßnahmen anregen und in Absprache mit den Eigentümern durchführen. Hierbei hat sie im Interesse der Eigentümer, wie bisher, die Kosten aber auch den Nutzen im Blickfeld. Kommentar schreiben Kabel - Rückkanalfähigkeit 13.03.2006 In Bremen werden die Kabelnetze rückkanalfähig aufgerüstet, d. h. man kann nicht nur Fernsehen und Rundfunk empfangen, sondern auch senden. Die Kanäle werden entsprechend umgestellt. Möglich wird es ab April 2006 sein, über das Kabelnetz zu telefonieren und auch mit dem Computer im Internet zu surfen. Kabel Deutschland bietet hierzu entsprechende Angebote an. Kommentar schreiben Mietverträge mit Angehörigen 25.01.2004 Wer Wohnungen an Angehörige vermietet, muss ab 2004 nicht mindestens 50 Prozent, sondern auf jeden Fall 56 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. Dies hat der Vermittungsausschuss in allerletzter Minute Ende 2003 beschlossen. Damit ist klar: 1. Zahlen die Angehörigen zwischen zwischen 56 und 75 Prozent der Vergleichsmiete, sind Steuervorteile in Gefahr. Denn dann sind die Kosten (etwa Darlehenszinsen, Abschreibung, Reparaturen) nur noch anteilig absetzbar. Es sei denn, der Vermieter belegt dem Finanzamt per Überschussprognose (voraussichtlich über 30 Jahre), dass sich die Wohnung langfristig rechnet. Dann gilt voller Kostenabzug. 2. Wer von den Angehörigen über 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, hat den vollen Kostenabzug sicher. Ob mit der Wohnung Gewinn zu erwirtschaften ist, darf das Finanzamt nicht interessieren. Bei Fragen wenden Sie sich an Ihren Steuerberater oder an Ihr Finanzamt. Rainer Schäffer Haus- und Grundstücksverwaltung Kommentar schreiben